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举债扩张下房企持有现金增加至2.34万亿

时间:2018-05-13来源: 作者:admin点击:
专题|举债扩张下房企持有现金增加至2.34万亿 2018-05-1118:51来源:克而瑞地产研究房地产/融资/恒大 原标题:专题|举债扩张下房企持有现金增加至2.34万亿2017年房企偿债能力解析上篇(现金篇)导读:2017房企持有现金增幅下降34.5个百分点。文/研究员房玲、易天宇、羊代红

专题 | 举债扩张下房企持有现金增加至2.34万亿

2018-05-11 18:51来源:克而瑞地产研究房地产/融资/恒大

原标题:专题 | 举债扩张下房企持有现金增加至2.34万亿

2017年房企偿债能力解析上篇(现金篇)

导读:2017房企持有现金增幅下降34.5个百分点。

文/研究员 房玲、易天宇、羊代红、洪宇桁

2017年房地产市场进入了新一轮全面调控,房企的融资环境也逐步收紧。面对市场和政策的波动,规模房企凭借自身优势,销售业绩大幅增长,销售回款为企业财务优化大大提供了保障。另一方面,随着行业集中度的不断提高,企业为了进一步促进规模增长和提升市场占有率,投资开发力度也达到了一个新高度,整体举债规模也持续加大。2017年主要上市房企(A股、H股和其它)整体持有现金依然保持增长,但增速大幅放缓。与此同时,房企负债规模与增速持续加大。

1.60家重点上市房企主要指:中国恒大、中海地产、万科地产、保利地产、华润置地、碧桂园、龙湖集团、世茂房地产、绿地集团、招商蛇口、中国金茂、富力地产、华夏幸福、金隅股份、远洋地产、金地集团、合生创展、融创中国、红星美凯龙、瑞安房地产、建发股份、首开股份、雅居乐、绿城中国、越秀地产、金融街、仁恒置地、旭辉集团、佳兆业、荣盛发展、合景泰富、融信中国、时代地产、宝龙地产、中国奥园、阳光城、首创置业、泰禾集团、龙光集团、保利置业、新城控股、华发股份、北京城建、金科集团、中南建设、滨江集团、中骏置业、禹洲集团、蓝光发展、路劲基建、北辰实业、中粮地产、光明地产、信达地产、正荣地产、建业地产、当代置业、景瑞地产、朗诗集团、北大资源

一、2017房企持有现金增幅下降34.5个百分点

2017年主要上市房企的持有现金为23415亿元,同比增长16.4%,增幅下降34.5个百分点。其中,60家重点房企的现金持有量为20126亿元,同比增长20.0%,增幅下降32.1个百分点。60家房企现金总量占比达86.0%,进一步增加了2.6个百分点,可以看出规模房企现金持有更具优势。2017年,现金增长的企业有100家,同比2016年减少29家;其中,涨幅达50%以上的企业有33家,此外有39家企业的涨幅超过20%。

2017年限购、限贷、限售等调控政策的持续加码,房地产融资环境也呈现持续收紧的态势。与此同时,行业集中度持续提高,规模房企销售大涨之下,扩张诉求依然强烈,行业收并购整合加剧,是房企的的现金总持有量的增幅放缓的主要因素。而对于中小企业而言,融资能力相对较弱,在融资环境持续收紧的情况下,所受限制更为明显,使得企业现金增幅放缓甚至出现下滑。

从60家重点房企来看,恒大以现金持有量2877亿元位居第一,遥遥领先位居第二的万科。从现金增幅来看,以万科地产、龙湖集团、新城控股为代表的规模房企,在手现金的增幅都超出了50%。其中,万科是2017年现金净增加最多的房企。中小企业中如中国奥园、信达地产等,从现金规模上来看比不上行业龙头企业,但增幅相对较高。其中,中国奥园以142%的增幅排名第一。

虽然60家房企中大部分企业都实现了现金的净增加,但仍有小部分房企现金量出现了显著的下降。其中降幅最大的为金隅股份,同比下降高达36%。龙头房企中海、恒大等2017年现金持有量下降也较为显著,中海地产是2017年现金减少最多的企业,持有现金下降34%至832亿元,此外中国恒大2017年现金持有量2877亿元,同比减少了166亿元。

二、有息负债增加是多数房企现金增加主因(略)

1.大规模融资为融创、保利等规模企业扩张添柴加火(略)

2.绿地等少数企业现金增加主因为销售回款(略)

三、中海、恒大、富力等企业扩张下现金持有减少

60家重点企业中,2017年现金持有量减少的企业为14家,比2016年增加9家企业,主要在于企业在2017年的投资开发力度加大,此外部分企业优化财务结构也是重要原因之一。中海是2017年现金持有减少最多的企业,一直以来中海的资金都比较充裕,杠杆使用并不充分,2017年中海加大了投资开发力度,是现金减少的主因。恒大2017年现金也大大减少,除了保持扩张的因素之外,2017年偿还了1129亿元的永续债,算上永续债之后净负债额增加约846亿元。

富力地产2017年现金减少也比较显著,主要是富力在2017年土地投资上持续加码,所需资金支持较大。2017年,富力在53个城市和地区,一共新增81个项目,新增权益土地金额584亿,同比大幅增加234%;新增权益可售面积1811万平方米,同比增加259%。此外,富力在2017年公布以189.55亿元收购万达73家酒店及大连万达中心写字楼,截至2017年底已完成69家酒店及大连万达中心写字楼的收购,支付176.77亿元。除此之外,为了调整债务结构,2017年由融资带来的现金净增加量不多,仅为214亿元。

专题

目录

《2017年房企偿债能力解析》专题

前 言

一、现金:2017年房企持有现金增幅下降34.5个百分点

1、投资加大使得规模房企现金整体增幅放缓

2、有息负债增加是多数房企现金增加主因

3、中海、恒大、富力等企业扩张下现金持有减少

二、负债:规模增加34%净负债率大大提高 16个百分点

1、规模:14家企业负债超过千亿

2、净负债率:约六成企业净负债率上升

3、永续债:总额缩水但发行企业数量增加

三、偿债能力:政策收紧下房企偿债压力逐步加大

1、现金短债比:整体下降26%至1.25

2、长短期债务比:部分企业债务结构有待优化

四、融资成本:未来融资成本或将反弹

总结:创新融资、多元发展成为大势所趋

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