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【调研笔记】热点三四线市场调研纪要(三)台州篇

时间:2018-04-16来源: 作者:admin点击:
【调研笔记】热点三四线市场调研纪要(三)台州篇 2018-04-1410:15来源:克而瑞地产研究房地产/房价 原标题:【调研笔记】热点三四线市场调研纪要(三)台州篇正文共:2851字预计阅读时间:8分钟文/研究员杨科伟、邱娟、李思潼市场综述椒江新城受益市政建设与棚改推高其未来市场预期2017

【调研笔记】热点三四线市场调研纪要(三)台州篇

2018-04-14 10:15来源:克而瑞地产研究房地产/房价

原标题:【调研笔记】热点三四线市场调研纪要(三)台州篇

正文共:2851字

预计阅读时间:8 分钟

文/研究员 杨科伟、邱娟、李思潼

市场综述

椒江新城受益市政建设与棚改

推高其未来市场预期

2017年台州房地产市场成交行情火爆,新开盘项目去化表现优异,项目开盘1000人抢200套房子是常态,尤其是价格中低端的刚需首改类项目需求量最大,市场持续供不应求,自下半年以来房价一路飙升。

就台州全市范围来看,各区域房价属椒江新城涨幅最大,尤其在2017 年下半年涨势迅猛,纠其原因一方面是受益于市政规划建设,由于靠近中央商务区(天盛中心、腾达中心等)的位置优势带来的巨大利好,抬高了椒江的投资价值;另一方面由于旧城大面积的拆迁,并采用货币化安置方式,成为推动这一波房价上涨的隐形推手。

二手房市场受新房供应不足影响价格也有所上涨,部分热点区域或是基建成熟的板块还出现一、二手房价格倒挂现象。整体而言,台州楼市成交量还将维持在较高水平,目前全市成交均价在1.2万/平方米左右小幅波动,短期内房价涨幅趋稳。

01

政策环境

相对比较宽松,贷款利率上浮

贷款基本利率一套上浮10%、二套上浮20%;公积金贷款方面最高贷款额度下调至60万元;征地补偿安置政策上征地区片综合价由土地补偿费、安置补助费组成,其中土地补偿费占40%、安置补助费占60%。现阶段政策方面并无限购限售规定,总体政策环境宽松。

02

棚 改

未来棚改规模还有继续扩大空间

根据省住房和城乡建设厅公布《浙江省2018年度棚户区改造计划开工项目清单(第三批)》,共175个项目,其中台州共有16个,棚改片区主要集中椒江、黄岩等中心城区及下属县,仅椒江、黄岩两区的棚改户数就高达7005套,现阶段各区旧城尚有大量公房、厂房尚待拆迁改造,未来棚改规模还将继续扩大。

03

客户结构

主要以本地客群自住为主

有相当一部分为改善型客户

台州经济发展水平在浙江省内靠前,随着本地人购买力提升释放出一定购房需求,同时还有从以工业为主的、人口密度较大,空气污染较为严重的黄岩区出来到椒江等区置业的的客户;另外一部分为老城拆迁货币安置的客群,他们大多也偏爱去离中心城区较近、交通便利、基础设施较为成熟的区域购置房产。2017年台州外地购房者投资比例较少,如若投资基本选择在椒江区置业,主要是看重椒江未来作为台州政治、经济、文化、教育、金融、科研发展核心区域的重要位置,包含部分客群是黄岩区、路桥区的经商者买来投资作为养老的。

04

开发企业格局

原本是本土开发商的天下

越来越多外来房企参与

随着市场热度越来越高,这种本地开发商独占鳌头的日子开始被打破,越来越多外来房企与本土开发商一起参与到台州土地市场竞拍中。碧桂园、恒大、融创、保利、绿城、新城、万达、旭辉、中南、阳光城、中梁等多家品牌房企均已有项目建成,企业布局方向主要还是集中在新城、热点区域、板块。本土房企以方远口碑最好,受到本地客户信赖。

05

市场展望

现阶段已进入平稳增长期

投资建议长期持有

经过去年一波热销,台州房地产市场热度还有望延续,目前市面上新房较少,热点板块持续供不应求,预计成交量还将继续维持在较高水平。房价方面,尤其是经过去年下半年的暴涨后现阶段已进入平稳增长期,短期内上涨空间有限,基本涨幅控制在1000元/平方米左右。从区域来看,椒江凭借中央商务区的逐步崛起,未来投资价值较高,其它区投资回报率相对偏低。对于有投资需求的客群,房价由于刚刚涨过一轮,短期3-5年投资回报可能不太明显,后期台州还规划有两条轻轨、高铁台州中心站等,伴随着城市基础建设的完善,若要投资还是建议长期持有。

典型项目一:首府壹号院

开盘时间:2016年12月首开,5月加推

入住时间:2019年年初

物业类型:住宅、商铺

装修情况:毛坯

建筑类别:叠排别墅、多层、高层

开发商:中梁地产集团

项目特色:品牌开发商、刚需房、改善住宅

区位&交通:台州椒江区商务区;处于城市中心,靠近市政府;邻近台州客运中心

配套:周边生活配套齐全,毗邻市民广场公园、市图书馆、中央CBD商务区、东商务区等

购买力:台州民营经济较为发达,购买力较强,置业过程中有许多一次性付款的土豪客户

市场:前期开盘已经售罄,2018年5月将加推2#、4#,预售房源紧张,基本已经被内定完,买到既赚到。

户型:97-138平方米不等,三房、四房为主。

看盘感受:工作日,现场有零星顾客前来看房,售楼处较为冷清。

价格倒挂:均价15000元/平方米(马路对面二手房17000-18000元/平方米,价格倒挂,主要是因为政府限价因素导致),因此房子较为抢手。

客群及投资潜力:本地自住为主,投资较少;由于椒江区目前处于大拆大建的新城建设中,安置户较多,且采用货币化安置,一定程度上也推高了房价。另一方面,椒江区作为台州的政治、经济、文化、教育、金融、科研中心,是台州城市发展的核心区域,而市政机构和重要职能部门坐镇的椒江新城区,更是重中之重。在以市民广场为中心的辐射区域内,配套日臻完善,尤其是中央商务区、东商务区的建设与快速发展,导致周边楼盘形势也一路看好,投资潜力也十分巨大。

典型项目二:绿城海棠花苑

首开时间:2012年4月

入住时间:现房

物业类型:住宅、别墅

装修情况:毛坯

建筑类别:别墅、高层

开发商:台州绿城房地产有限公司

项目特色:品牌开发商、绿城物业

区位&交通:紧邻台州椒江区商务区;体育中心游泳馆对面

配套:周边生活配套齐全,社区自配幼儿园、商业街、会所及泳池等。

户型及价格:142-260平方米大户型,均价20000元/平方米。

预售情况:最近没有新开盘的项目,预计5、6月新开盘的项目1个,江南墅项目,但基本抢不到。

市场:2012年4月首开,现仅余少量几套现房,多为底楼或者二楼,改善型客户较多,有相当一部分客群是黄岩区、路桥区经商者买来投资养老的,通常采用一次性付款方式。小区入住率仅30%,因高端不差钱,基本不出租。

置业动因:交通方便、配套较完善、物业服务好。

未来楼盘潜力预判:伴随区域的重点打造和发展,中央商务区的逐步崛起,区域楼盘未来增值潜力可期。

贷款利率:首套上浮10%,二套上浮20%。

本地人态度:有房就买,外地投资者不多,内生型需求为主;二手房市场,房东更是惜售,不到心里预期免谈、态度强硬。

开发商观点:目前台州刚需客户非常多,房子很少;由于刚刚涨过一轮,后面涨幅不会像前期那么大,如果要投资的话,建议长期持有,才能收到较高的投资回报。

— END —

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